1. 부동산 등기란

부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다. 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받거나 열람을 할 수 있고 또한 이해관계있는 부분에 한하여 등기신청서류를 열람할 수 있다.

2. 1개 부동산, 1개 등기부

우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.

부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 선을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며, 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의 부동산이 되고, 반대로 여러개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다.

건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.

3. 부동산 등기효력

부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매·저당권설정계약등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 권리변동의 효력이 생기지 않는다.

4. 등기부를 보는 방법

구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.

신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람 또는 폐쇄등기부 등본을 교부 받아야 한다.

토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.

등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 점유부분의 표제부의 2개로 구성되어 있음),갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.

등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다.

표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100m2), 용도(예 : 대지, 임야, 주택,창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다. 다만, 집합건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴 보아야 하고 별도등기 표시가 있는 경우에는 토지등기부도 확인해야 한다.

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨처음 기재된 것이 소유권보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이 전등기가 계속되어 간다. 

각 등기사항중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이 전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기전의 상태로 돌아간다.

그 외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매등이 있으며 이러한 등기후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의하여야 한다.

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.

등기부를 볼 때에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권 이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수 일자(접수번호)를 잘 살펴 보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을 구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.

5. 등기를 하는 절차 (공동신청주의)

등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 

보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

6. 등기업무 전산화

1998. 10. 전국 7개 시범등기소를 시작으로 2001. 8. 현재 전국 211개 등기소 중 131개 등기소에 대한 전산화 작업이 완료되었으며, 2002. 9. 까지는 전국 모든 등기소의 전산화 작업이 완료될 예정이다.

현재 전산화 작업이 완료된 등기소의 등기부 등·초본은 전산화 작업이 완료된 다른 등기소에서도 발급 받을 수 있으며, 전산화 작업이 모두 완료되는 2002.10. 경에는 전국 어느 등기소에서든지 모든 지역의 등기부등·초본을 받을 수 있다.

또한 민원인의 편의를 위해서 등기소 이외의 지역인 시·군·구청 등 15곳에 무인등본발급기를 설치하여 이곳에서도 등기부등·초본을 발급 받을 수 있도록 하였으며, 앞으로 이를 계속 확대 설치할 예정이다.

※ 전산화된 등기소 및 무인등본발급기 설치장소 등은 대법원 홈페이지 (www.scourt.go.kr)를 통해서 확인할 수 있다.

그리고 인터넷을 통한 등기부 열람 서비스를 법인등기(2001. 2. 실시)에 이어 부동산등기에 대해서도 2002. 2. 경부터 실시할 예정인바, 그러면 전국 모든 지역의 등기부를 인터넷을 통하여 열람을 할 수 있다.