1. 부동산 실명제도란

부동산 실명제도란 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록 하는 제도이다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법)에서 규제하고 있는 대상은 명의신탁(名義信託)과 장기 미등기(長期未登記)이다.

명의신탁은 실질적으로는 자신이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기하는 것을 말한다. 장기 미등기는 매매나 증여에 의하여 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은 채로 원소유자 앞으로 장기간(3년이상)방치하여 두는 것을 말한다.

2. 부동산 실명제도의 도입배경

명의신탁은 부동산을 남의 이름을 빌어 등기함으로써 부동산투기, 세금 탈루 또는 재산을 감추는 수단으로 이용되어 각종 부정과 부조리의 원인이 되어 왔다.

부동산실명제는 부동산에 관한 권리는 반드시 자신의 이름으로 등기하도록 함으로써, 명의신탁을 이용한 부동산투기를 없애서 부동산 거래질서를 바로잡는 한편 각종 부정·부조리를 제거하고 부동산 가격안정에도 기여하도록 하기 위해 도입된 제도이다.

3. 실권리자명의 등기의무

부동산실명법 시행일인 95. 7. 1 이후에는 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기할 수 없고 반드시 실권리자(實權利者)의 명의로만 등기하도록 의무화되었다. 다만, 다음의 경우는 명의신탁에 해당되지 않는다.

- 채무의 변제를 담보하기 위하여 채무자의 부동산에 가등기를 설정하거나, 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전받는 양도담보(讓渡擔保)의 경우
- 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
- 신탁법과 신탁업법에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
- 또한, 종중 부동산의 명의신탁 또한 부부간의 명의신탁에 의해 등기를 한 경우에는 조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제한을 회피하기 위한 목적이 아닌 한 예외가 인정된다.

4. 명의신탁약정의 효력

명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 된다.

다만, 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정된다.

5. 기존 명의신탁의 실명화

95. 6. 30 이전 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기해 놓은 명의신탁의 경우는 유예기간(95. 7. 1~96. 6. 30)내에 실권리자 명의로 실명전환하여야 한다.

또한, 명의신탁자가 부동산 명의를 명의수탁자 앞으로 둔 상태로 유예기간내에 다른 사람에게 매각하여 직접 등기를 이전하여도 된다.

매각하기 어려운 경우에는 성업공사에 매각을 의뢰하거나 시장·군수등에게 매각을 위탁하여도 된다. 유예기간내에 실명전환 또는 매각처분 등을 하지 않은 경우는 과징금(부동산 가액의30)이 부과되며, 명의신탁약정의 효력이 무효가 된다.

6. 장기(長期) 미등기자에 대한 벌칙

현재 부동산을 취득하고 매도인으로부터 등기를 이전하지 않는 경우 60일이 지나면 등록세액의 5배까지 과태료가 부과되도록 부동산등기 특별조치법에 규정되어 있다.

부동산 실명법은 이에 추가하여 취득일로부터 3년내에 등기를 이전해오지 않을 경우(장기 미등기)는 명의신탁의 경우와 같이 과징금·이행강제금·형사처벌을 부과하도록 하고 있다.
다만, 취득일이 95. 6. 30이전인 경우는 95. 7. 1부터 3년의 기간이 시작된다.

7. 종전에 누락된 세금의 처리

명의신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지는 경우 원칙적으로 모두 추징한다. 다만, 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 종전에 1세대 1주택 취급을 받아 비과세 받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주되어 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정된다.