1. 법정해제

법정해제권은 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)으로 인하여 발생한다. 채무불이행에 의한 해제권을 행사하려면 먼저 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행의 최고를 하고 그 기간동안 상대방의 이행이 없을 경우에 해제를 하여야 한다.

여기에서 상당한 기간은 계약의 내용·종류·성질에 따라 다를 것이나 상대방이 이행의 준비를 하고 이행할 수 있는 기간 정도는 주어야 한다. 그러나 다음과 같은 경우에는 이행의 최고없이 바로 계약을 해제할 수 있다.

① 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 정기행위(결혼식을 위한 드레스, 배달 음식의 주 문 등)
② 이행불능으로 인한 계약 해제
③ 불완전이행으로 인한 경우 중 추완(보충)이 허용되지 않는 경우
④ 채무자가 미리 이행치 아니할 의사를 표시한 경우
⑤ 당사자가 최고를 하지 않고서 해제할 수 있다는 뜻의 특약을 한 경우

해제권의 행사는 상대방에 대해 의사표시로 하여야 하며 이 의사표시가 도달했을때 효력을 발생한다. 또한 일단 해제의 의사표시를 했으면 상대방의 동의 없이는 철회할 수 없다.

계약이 해제되면 채권·채무는 소급하여 소멸하여 당사자는 서로 이행을 청구하지 못하며 이미 이행한 부분이 있으면 서로 반환하여야 한다. 이를 원상회복의무라고 하며 그 범위는 다음과 같다.

① 원물건을 반환하여야 하나 이미 물건이 당사자의 귀책사유로 인하여 멸실·훼손된 때에는 해제 당시의 시가로 반환하여야 한다.
② 반환하여야 할 물건에 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 그 비용의 반환을 청구 할 수 있다.
③ 노무 기타 무형의 급부가 이루어 졌다면 역시 해제 당시의 시가로 반환하여야 한다.
④ 금전은 수령시부터 이자를 붙여 반환하여야 한다

계약을 해제할지라도 그 계약으로 인하여 손해를 받은 것이 있으면 채무불이행을 한 당사자는 손해를 배상하여야 하며, 그 범위는 대체로 해제시의 시가가 표준이 된다.

2. 약정해제

약정해제란 당사자의 일방 또는 쌍방이 해제권을 보유하고 그 해제권의 행사에 의하여 계약을 해제하는 것을 말한다. 약정 해제의 효과는 법정해제와 대부분 같으나 약정해제는 채무불이행에 의한 것이 아니므로 손해배상의 청구는 생기지 않는 것이 일반적이다.

3. 계약의 해지

계약의 해지란 일방당사자의 의사표시로 계속적 계약관계를 장래에 향하여 소멸시키는 것을 말한다. 해지는 계속적 계약관계(임대차, 고용, 임치계약 등)에서만 적용되고 소급효과가 없다는 점에서 해제와 다르다.

해지는 소급효가 없으므로 해지의 의사표시가 효력을 발생하는 때부터 계약은 소멸하고 그 전까지의 것은 유효하게 잔존하게 된다. 또한 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수는 있으나 소급적으로 계약이 해소되는 것은 아니므로 원상회복의무는 없게 된다.

4. 계약의 해제

계약의 해제란 이미 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸케 하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 법률효과를 발생케 하는 것을 말합니다.

계약을 해제하려면 해제권이 있어야 하는데 해제권은 법률의 규정에 의하여 발생하는 법정해제권과 당사자의 약정에 의하여 발생하는 약정해제권이 있습니다.

해제와 구분하여야 할 개념으로 실권약관과 해제계약이 있습니다.

실권약관은 계약당사자 사이에 일방이 그 이행을 게을리하는 때에는 계약은 효력을 잃는다는 뜻의 특약을 말합니다.
실권약관이 해제조건부계약인가 해제권의 유보인가는 구체적인 경우마다 달리할 것이나, 실권약관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하지 않으면 유효하다고 하여야 할 것입니다.

해제계약(합의해제)은 기존의 계약의 효력을 새로운 계약에 의하여 소멸케 할 때 그 새로운 계약을 말하며 계약자유의 원칙상 당연히 인정됩니다.