1. 임대차의 의의

임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차이다.

임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용·수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용·수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용·수익·처분할 수 있는 권리인 물권과 다른 개념이다.

따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 농지와 주택의 경우에는 임대차관계가 승계된다.

2. 당사자의 확인

부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의하여야 한다.   

소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 힌다.

대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다. 

임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.

3. 토지 임대차시 유의사항

임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다.

임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 한다. 가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인을 하여야 한다.

4. 농지 임대차시 유의사항

농지의 임대차에 대하여는 농지법으로 임대를 할 수 있는 농지, 임대인의 지위승계, 묵시의 갱신 등이 법으로 정하여져 있으며 특히 농지법에서 허용하는 경우 외에는 임대할 수 없으므로 농지법의 검토가 사전에 이루어져야 한다.

농지와 관련하여 가장 많이 일어나는 분쟁이 임대차의 기간(묵시적으로 갱신된 경우)과 소유자의 변경에 따른 새로운 소유자의 농지 인도 청구이다. 분쟁의 발생시 농지법의 규정에 의해 해결하여야 할 것이나 계약서에 이를 명시하는 것도 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 될 것이다.

농지 임대차는 농지법상 서면으로 하는 것을 원칙으로 하며 농림부에서 작성한 농지 임대차계약서가 각 행정기관에 비치되어 있다.

5. 건물 임대차시 유의사항

보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구하여야 한다.

먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있다. 

보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있다.

주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 한다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자를 받아 두어야 한다.

6. 주택임대차 분쟁해결제도

분쟁을 해결하는 제도에는 크게 조정절차와 소송절차가 있다. 

조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고 간이·신속하게 해결하는 제도이다.

이에 반하여 소송절차는 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼이 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도이다.

7. 주택임대차 보증금 반환조정절차

[1] 조정신청방법

조정은 분쟁의 당사자 일방 또는 쌍방이 조정신청을 하거나 소송사건을 심리하고 있는 판사가 직권으로 그 사건을 조정에 회부함으로써 시작된다. 조정은 피신청인(상대방)의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 신청할 수 있다.

당사자는 합의에 의하여 관할법원을 정할 수도 있다. 따라서 당사자 쌍방이 합의한 경우에는 어느 곳이든 편리한 법원에 조정을 신청할 수 있다. 조정신청은 본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 조정 신청서를 관할법원이나 당사자가 합의하여 정한 법원에 제출하거나 법원직원에게 구술로 신청할 수 있다.

조정을 신청할 때에는 당사자의 성명, 신청의 취지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다. 조정절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 신청인 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다.

조정을 서면으로 신청하는 경우에는 상대방 인원수만큼의 신청서부본을 함께 제출하여야 하며, 조정절차가 신속히 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 조정신청시 함께 제출하는 것이 좋다. 조정신청을 할 때에는 조정수수료를 수입인지로 납부하여야 하는데 그 금액은 민사소송을 제기할 때 내는 금액의 5분의 1이다. 그밖에 대법원예규가 정한 일정금액의 송달료를 예납하여야 한다.

[2] 조정절차

당사자 쌍방이 법원에 출석하여 조정신청을 한때에는 특별한 사정이 없는 한 그 신청당일이 조정기일이 된다. 조정기일로 지정된 일시, 장소에 당사자 본인이 직접 출석하여야 하며, 다만 조정담당판사의 허가가 있으면 당사자의 친족이나 피용자 등을 보조인으로 동반하거나 대리인으로 출석하게 할 수 있다.

조정기일에 당사자 사이에 합의가 이루어지면 그 내용이 조서에 기재됨으로써 조정이 성립된다. 다만 예외적으로 당사자의 합의내용이 상당하지 아니한 경우에는 조정전담판사가 합의를 무시하고 조정이 성립되지 아니한 것으로 하여 사건을 종결시키거나 합의내용과 다른 내용으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수도 있다.

[3] 소송으로 이행

조정결정에 대하여 당사자는 그 내용이 기재된 조서정본 또는 결정서정본을 송달받은 날로부터 2주일 내에 이의신청을 할 수 있고 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동적으로 소송으로 이행된다. 조정신청시에 소가 제기된 것으로 처리되므로 그때를 기준으로 소멸시효중단 등의 효력이 생기고 한편 소송으로 이행됨에 따라 소제기시 붙여야 할 인지에서 조정신청시 붙인 인지액을 공제한 차액만 붙이면 된다.

조정이 성립되었거나 조정에 갈음하는 결정이 확정되었는데도 상대방이 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 확정판결과 마찬가지로 위 조정 또는 결정을 가지고 강제집행을 할 수 있으며, 또한 채무내용이 금전채무인 경우에는 법원에 채무자의 재산관계의 명시를 요구하는 신청을 하거나 일정한 경우 채무자를 채무불이행자명부에 등재하여 줄 것을 요구하는 신청을 할 수 있다. 또한 전세보증금반환소송에서 상환이행판결을 받거나 조정신청을 하여 상환이행의 조정조서가 작성된 경우 임차인은 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다.

8. 주택임대차 보증금 반환 소송절차

임차인은 조정신청을 하지 않고 곧바로 보증금반환청구소송을 법원에 제기할 수도 있다.

[1] 소송제기방법

본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 소장을 상대방의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해 발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원이나 본인 주소지 법원에 제기할 수 있다. 소장에서 당사자의 성명, 청구취지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다.

소송절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 소송을 제기하는 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다. 상대방 인원수만큼의 소장부본을 함께 제출하여야 하며 소송절차가 신속하게 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 함께 제출하는 것이 좋다. 소장을 접수할 때에는 인지 및 송달료를 예납하여야 한다.

[2] 소송절차

소장이 접수되면 법원은 재판기일 등을 지정하여 양 당사자에게 통지하며, 당사자는 지정된 일시, 장소에 출석하여야 하는데 변호사가 선임된 경우에는 대리인인 변호사가 출석하므로 본인이 직접 출석하지 않아도 되며, 본인이 직접 소송을 수행하는 때에는 일정한 경우에는 법원의 허가를 받아 당사자의 친족 등이 대리인으로 출석하여 소송을 진행할 수 있다. 사실에 대해서는 서증, 증인신문 등을 통하여 입증하여야 한다.

[3] 조정으로 회부

소송을 제기한 원고가 소송 중에 조정신청을 하거나 담당판사가 당사자간 합의·조정하여 원만하게 해결함이 좋다고 판단하여 직권으로 조정에 회부한 때에는 조정절차에 따라 처리되게 된다. 조정에 회부되었으나 당사자간 원만하게 합의되지 않을 경우에는 다시 소송절차로 이행된다.

[4] 소송의 종료

법원이 심리를 완료한 때에는 변론을 종결하고 판결을 선고한다. 판결에 불복할 경우에는 판결문이 송달된 날로부터 14일이내 1심법원에 항소할 수 있다. 상대방이 판결내용에 따른 의무를 이행을 하지 않을 때에는 승소판결을 받은 원고는 법원에 판결확정 증명이나 판결정본송달증명을 받고, 판결에 집행문을 부여받아 강제집행을 실시하여 보증금을 돌려 받을 수 있다.